Quando si parla di agevolazioni fiscali sulla prima casa si fa spesso confusione su cosa si può fare/ ottenere. Vi sono infatti numerosi benefici collegati all’abitazione principale che però presentano condizioni e finalità diverse. Una cosa però è certa: per ciascuno di essi la legge richiede sempre il presupposto minimo della residenza. In altri termini il contribuente deve risiedere all’interno del Comune e/o dell’immobile a cui è collegata l’agevolazione.

Cominciamo dunque a capire la differenza abitazione principale, differenza con residenza, dimora, domicilio, per tale ti invito a leggere l’articolo dedicato.

Ora che abbiamo fatto chiarezza su questo punto, cominciamo con le domande:

Se cambio residenza perdo l’agevolazione Prima casa?

Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza  . Ossia essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell’abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev’essere fissata nel comune in cui è situato l’immobile, non nell’immobile medesimo.
Nulla dice però in merito a un’altra interessante questione: quanto tempo minimo bisogna mantenere la residenza in tale Comune? In altri termini si può cambiare residenza senza perdere le agevolazioni fiscali sulla prima casa? Sul punto non ci sono né precisazioni dell’Agenzia delle Entrate, né norme di interpretazione autentica, né sentenze che dicano come comportarsi. 

Detrazioni interessi passivi sul mutuo:

La seconda agevolazione fiscale prevista sull’abitazione è la detrazione del 19% sugli interessi dovuti alla banca per le rate del mutuo.  Il concetto di prima casa collegato alle detrazioni sugli interessi dovuti alla banca per il mutuo è lo stesso di quello che abbiamo richiamato nel paragrafo relativo al bonus prima casa. Per cui è necessario, oltre a tutti gli altri presupposti prima richiamati, spostare la residenza nel Comune ove si trova la casa da acquistare entro 18 mesi dal rogito o, in alternativa, avere ivi situata la sede del proprio lavoro.

Esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale:

Le agevolazioni godute per l’acquisto della prima casa (IVA o imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale in misura ridotta) permangono anche se la affitti. Però, per quanto riguarda le tasse successive, se hai comprato un immobile ma non ci abiti perché lo hai affittato, anche se si tratta del tuo unico appartamento di proprietà, devi pagare:

  • IMU (Imposta Municipale Unica);
  • TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).

Purtroppo é proprio così: se nella tua prima casa ci abiti, allora hai diritto alle agevolazioni IMU e TASI, ma se non ci abiti quella non viene più considerata come abitazione principale ai fini IMU e TASI e quindi devi pagarle.

Tuttavia, grazie alla Legge di Stabilità 2017 inoltre, se hai affittato l’immobile con contratto a canone concordato (quindi con durata 3 + 2), hai diritto a uno sconto del 25% sia su IMU che su TASI.

Inoltre, sui canoni di affitto che riscuoterai, dovrai pagare le tasse sulle entrate, perché i canoni di affitto rappresentano vero e proprio reddito. Puoi decidere di pagare le tasse:

  • Aderendo al regime ordinario: in questo caso il canone di affitto viene cumulato con gli eventuali ulteriori tuoi redditi e, su questa somma, si applica la tua aliquota IRPEF di competenza;
  • Aderendo al regime della cedolare secca: in questo caso il canone di affitto non viene cumulato con i tuoi redditi e sulle entrate derivanti dalla locazione paghi un’imposta fissa pari al 21% (aliquota ulteriormente ridotta per i comuni ad alta densità abitativa).


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