In questi giorno siamo stati interpelati da un nostro cliente storico che ci chiede di cambiare il regime fiscale dei suoi contratti di locazione. si può o non si può?
La risposta è sì, si può ma dipende dal tipo di contratto o conduttore.
Questo è un punto essenziale sul trattamento fiscale del reddito da locazione, sia in caso di tassazione IRPEF che in caso di la cedolare secca. Facciamo un esempio, per i contratti a canone libero tra persona fisica e una persona giuridica, il reddito sottoposto a tassazione IRPEF è pari al 95% del canone annuo, ma se il contratto è tra persone fisiche ed il locatore ha opzionato la cedolare secca questa è al 21%.
In via generale l’opzione per la cosiddetta “cedolare secca” sugli immobili locati per finalità abitative può essere esercitata, oltre che in fase di prima registrazione, anche a posteriori, ma a decorrere dall’annualità contrattuale successiva.
L’opzione deve essere esercitata da tutti i locatori ed in caso di più conduttori la Circolare 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate precisa che va comunicata per raccomandata a ciascuno di essi. Sarà possibile non inviare la raccomandata solo se l’opzione per la cedolare, e la rinuncia all’aggiornamento del canone, è espressamente prevista nel contratto di locazione.
Nel caso in cui si decidesse di optare per il regime della cedolare secca per le annualità successive alla registrazione del contratto la stessa va esercitata tassativamente entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità contrattuale tramite presentazione del modello “RLI” (ex mod. “69”) all’Agenzia delle Entrate e previo invio della Raccomandata all’inquilino.
Esempio: Contratto di locazione stipulato il 01/03/2013 con scadenza al 28/02/2017 (annualità contrattuale 01/03 – 28/02). Inizialmente il locatore non ha esercitato alcuna opzione ed ha assolto l’Irpef sui redditi da locazione. Se dall’annualità contrattuale successiva, con decorrenza dal 01 marzo 2014, il locatore intende optare per la cedolare secca entro il 31/03/2014 (cioè entro 30 giorni dalla data di scadenza di ciascuna annualità) deve assolvere ai seguenti obblighi:
1) inviare la Raccomandata all’inquilino per la comunicazione dell’opzione e la rinuncia agli aggiornamenti del canone (incluso l’adeguamento Istat);
2) presentare il Modello il mod. “RLI” all’Agenzia delle Entrate.
L’opzione per la cedolare in questo caso sarebbe valida dal 1 marzo 2014 e fino alla scadenza contrattuale del 28/02/2017.
La Circolare 47/2012 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che la presentazione del modello “RLI” oltre il predetto termine di 30 giorni rende inefficace l’opzione espressa per l’annualità contrattuale e si dovrà attendere quella successiva.
Tornando al suo quesito se lei non ha presentato né la raccomandata all’inquilino né la comunicazione all’Agenzia delle Entrate dovrà attendere il prossimo anno per esercitare l’opzione.
Cosa c’è da sapere…
La citata circolare 47/2012 ha anche fornito alcuni importanti chiarimenti in merito alla possibilità di regolarizzazione della tardiva presentazione del Modello “RLI” usufruendo dell’istituto della c.d. “remissione in bonis” introdotta dal D.L. 16/2012. Nello specifico la Circolare ha precisato che nelle ipotesi di opzione per la cedolare secca nelle annualità successive alla prima registrazione se la Raccomandata all’inquilino è stata spedita nei termini (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità contrattuale) ma per errore il modello RLI è stato presentato in ritardo la “dimenticanza” del contribuente può essere sanata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla scadenza del termine dell’adempimento originario pagando una sanzione di euro 258,00 mediante modello F24 (codice tributo 8114).
Riprendendo l’esempio precedente se il 25 marzo 2014 viene regolarmente inviata la Raccomandata all’inquilino ma solo in data 15 aprile 2014 viene presentato il modello “RLI” all’Agenzia delle Entrate l’opzione non sarebbe valida. In questo caso specifico se entro il 30/09/2014 (termine di scadenza della prima dichiarazione dei redditi – Modello Unico PF – ) viene pagato il Modello F24 di euro 258 l’irregolarità si intenderà sanata e l’opzione viene considerata “validamente” esercitata. Resta confermato, però, che solo la tardiva presentazione del mod. RLI sarebbe regolarizzabile mentre la Raccomandata all’inquilino deve tassativamente essere spedita entro i canonici 30 giorni e il ritardo nell’invio non è mai regolarizzabile (la cosiddetta “Raccomandata a mano” non è considerata valida).
