Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario

Gli inquilini si trovano molto frequentemente, a dovere lasciare la casa prima della scadenza naturale del contratto. La domanda che viene fatta molte volte già in appuntamento è “quanti mesi di preavviso chiede la proprietà?”.

A Milano il mercato delle locazioni è molto vivace, per cui in determinate zone basterebbe 1 settimana di preavviso. Noi chiediamo sempre all’inquilino di chiedere una deroga ai 6 mesi previsti per legge, infatti l’90% dei nostri contratti di locazione prevedono un preavviso di 3 mesi. Ma lo devi fare in fase di trattativa.

Se invece hai firmato un contratto di locazione dove è previsto un recesso di 6 mesi e devi andare via in un acro temporale inferiore ai 6 mesi, perché: la tua azienda ti ha trasferito, hai avuto un’offerta di lavoro altrove, devi cominciare la vita insieme alla tua dolce metà e l’appartamento dove sei è piccolo, troppo caro e non riesci più a mantenere l’affitto, se hai una buona motivazione la proprietà non dovrebbe opporsi, ma se lo fa quale sarebbe la soluzione? Puoi andare via lo stesso?

La risposta è SI, puoi andare via lo stesso, pero ci sono 2 situazioni: devi andare via tra 6 mesi e hai mandato la disdetta? nessun problema. alla scadenza dei 6 mesi consegni l’immobile al proprietario.

Il problema arriva quando devi andare via tra 1 mese, il proprietario in quel caso, ha il diritto di riscuotere tutti i canoni di locazione. Puoi sempre chiamarci e chiederci di affittare velocemente l’appartamento, ma la proprietà deve essere d’accordo con la ricerca di un nuovo conduttore e conseguente stipula di un nuovo contratto. Può addirittura chiederti di pagare il 100% del costo di risoluzione (per i contratti che non sono in cedolare secca)

In situazioni estreme (a me mai capitate), il proprietario può chiedere la risoluzione ma solo con gravi motivi.

la Corte di Cassazione che ha afferma che “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. 

  1.  se non dipende dalla volontà del conduttore – qualsiasi decisione presa in autonomia dal conduttore non vale come grave motivo. Ad esempio: se io cerco un posto di lavoro in un’altra città, il grave motivo non sussiste. Se invece la mia azienda mi licenzia o mi trasferisce in un’altra regione, il grave motivo sussiste perché la decisione di licenziamento o trasferimento non dipende dalla mia volontà ma dall’azienda
  2.  imprevedibilità – il grave motivo non può essere anticipato. Deve trattarsi di fatti che non era possibile mettere in conto. Il caso classico è di chi era stato assunto con contratto a tempo indeterminato, e si vede improvvisamente licenziato.
  3. se gravosa la prosecuzione del contratto – deve trattarsi di fatti che rendono impossibile continuare la locazione dell’immobile. Se io lavoro a 50 o 100 km di distanza da casa, posso pur sempre fare il pendolare, ma se vengo trasferito a 500 km, il proprietario non può aspettarsi che mi sobbarchi 5 ore di viaggio all’andata e 5 al ritorno per andare al lavoro
  4. deve essere posteriore alla sottoscrizione del rapporto contrattuale – il grave motivo deve verificarsi, ovviamente, dopo che il contratto di locazione è stato firmato.
  5. Danni strutturali – Un altro caso che giustifica il recesso è dato dalla presenza di problemi strutturali dell’immobile o dell’appartamento, o anche di problemi condominiali molto gravi, che il proprietario rifiuta o non è in grado di risolvere.

Attenti, l’acquisto di una casa non è un grave motivo… ed il proprietario può non accettare la risoluzione anticipata del contratto. Questo Non costituisce grave motivo di recesso l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore.

Cosa succede invece se il contratto di locazione non è registrato (Contratto non registrato)?

In questo caso puoi andare via anche il giorno dopo che hai deciso… senza che il proprietario di casa possa pretendere nulla. Un contratto di locazione non registrato è un contratto non valido davanti alla legge. Si tratta di un contratto nullo: anche se è stato messo nero su bianco, il proprietario di casa non potrà invocare la clausola sul preavviso.

Di solito, chi affitta in nero provvede a registrare tardivamente il contratto all’Agenzia delle Entrate, non appena ha sentore che l’inquilino voglia lasciare l’appartamento senza dare il preavviso. Fino a poco fa, questa mossa sarebbe stata ostacolata da qualsiasi giudice, poiché la registrazione tardiva del contratto non era sufficiente a sanarlo.

Però, a partire dall’ottobre 2017, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23601 ha cambiato le carte in tavola, riconoscendo come validi tutti i contratti di locazione registrati tardivamente. Si tratta di una mossa che va incontro agli interessi dei proprietari, anche se in passato hanno evaso le tasse.

Parlando di contratto di locazione registrato tardivamente, esiste solo un caso in cui il contratto è nullo, e quindi l’obbligo di preavviso non sussiste. Si tratta del caso in cui inquilino e proprietario raggiungono un “accordo occulto” sul canone di locazione. In parole semplici:

  • se il canone specificato nel contratto di locazione corrisponde al canone che paghi, il contratto è valido anche se registrato in ritardo. Quindi recedere dal contratto prima dei sei mesi non è possibile, a meno che tu non versi i sei canoni di locazione al proprietario
  • se il canone dichiarato nel canone di locazione è inferiore al canone che paghi al proprietario, il caso è diverso. Questo tipo di contratto è nullo, e non può essere sanato in alcun modo, neanche mediante la registrazione tardiva. Quindi, in questo caso recedere dal contratto prima dei sei mesi è possibile, con buona pace del proprietario di casa

Il caso dell’affitto con contratto verbale invece è più semplice. Se il contratto non è mai stato messo nero su bianco, non può intervenire alcuna sanatoria o registrazione tardiva che si voglia.

 


fonte: web

Related Articles

Rispondi