Consegna dell’immobile. Il principale obbligo di chi affitta è, secondo l’articolo 1574 del codice, la consegna dell’immobile “in buono stato di manutenzione”. Questa definizione vaga è integrata dall’articolo 1578 che afferma che la casa deve essere priva di vizi che riduco in modo apprezzabile l’uso convenuto.

All’atto pratico, i giudici hanno riconosciuto che la buona manutenzione è un concetto mutevole, che dipende dalla situazione concreta: per esempio un lussuoso e centrale appartamento di rappresentanza, locato ad alto prezzo, deve avere standard superiori di un alloggio periferico, a canone ridotto. E’ genericamente ammesso però che l’appartamento deve essere quantomeno “funzionale”: per esempio porte e finestre debbono funzionare, il pavimento non deve essere sconnesso, l’impianto elettrico e di riscaldamento garantire sicurezza.

A questo proposito, non basta certo che nel contratto sia inserita una clausola di stile come “il conduttore riconosce di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato manutentivo e idonei all’uso convenuto, compresi gli impianti”.

Per quanto attiene ai cosiddetti vizi, per la giurisprudenza opera la distinzione tra quelli “palesi” e quelli “occulti”. Per vizi palesi, si intendono, appunto, certi difetti che non si può non vedere:per esempio una porta che dà sulla stanza che manca o il bagno che ha solo la doccia. Se l’inquilino non li fa notare subito, il proprietario non è tenuto, neanche in seguito, a porvi riparo.

I vizi occulti sono un altro paio di maniche. Debbono avere però un rilievo che superi il limite della tolleranza contrattuale. Tra gli esempi che si possono fare c’è la presenza di infiltrazioni di umidità precedentemente non rilevabili, l’eccessiva rumorosità degli impianti, la scarsità d’acqua o l’imperfetto tiraggio della canna fumaria. Non solo: nei casi dubbi, è il proprietario che deve dimostrare che l’inquilino li conosceva. Alcuni di questi vizi, se espressamente segnalati nel contratto di locazione e accettati dall’inquilino, non sono più considerabili tali: si presume infatti che se ne sia tenuto conto, e si sia ridotto proporzionalmente il canone di locazione.: Attenzione, però: se il proprietario ha taciuto in mala fede i vizi, oppure se i vizi esclusi contrattualmente mettono in serio pericolo la salute del conduttore e dei suoi familiari o dipendenti oppure se essi sono tali da rendere impossibile il godimento, l’esclusione non ha efficacia (art. 1579 c.c.).

Il concetto di vizio è differente da quello di guasto dovuto ad usura (di quelli dovuti a cattivo uso, risponde ovviamente l’inquilino). In caso di guasto, infatti, l’inquilino può pretendere dal proprietario la riparazione dei guasti dell’appart amento e dei servizi condominiali direttamente o indirettamente previsti nella locazione (per esempio l’ascensore): se non la esegue il locatore, può provvedervi direttamente, chiedendo il rimborso di quanto anticipato (e, per prudenza, sottoponendo prima il preventivo dei lavori al proprietario). Anche questa possibilità può essere però esclusa da un normale contratto di locazione a canone libero, in cui si stabilisca che le opere di manutenzione straordinaria facciano capo all’inquilino. Viceversa, in caso di vizio grave, l’inquilino ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto oppure una giusta riduzione del canone proporzionalmente all’entità e alla natura dei vizi verificatisi.

Manutenzione ordinaria e straordinaria. In linea di principio tocca al proprietario (eccezion fatta per le piccole riparazioni). Nei contratti a canone agevolato e in quelli transitori, le spese che il proprietario si accolla sono elencate nell’allegato G al Dm 30/12/2002. Ma tale allegato è un buon punto di riferimento per i giudici anche per stabilire quali spese competano all’uno o all’altro anche in una locazione a canone libero.

Tuttavia una clausola del contatto di locazione a canone libero (4 + 4 anni di durata) o del contratto di locazione del tutto libero (vedi scheda), può validamente accollare all’inquilino tutte le spese di manutenzione (a patto che sia espressa in modo sufficientemente chiaro).

Adeguamento impianti alle norme di sicurezza e risparmio energetico. Tocca in genere al proprietario (salvo patti diversi in contratto di locazione a canone libero).

Documentazione impianti. La legge stabilisce che, in caso di locazioni e compravendite, il proprietario consegni a chi gli subentra nell’uso della casa la certificazione di sicurezza degli impianti (un documento che obbligatoriamente l’installatore deve compilare) nonché l’attestato di certificazione energetica per gli appartamenti che ne sono dotati. Per quanto riguarda la certificazione di sicurezza, non esistono però sanzioni. Viceversa per quanto riguarda la certificazione energetica, il Dlgs n. 192/2005 (articolo 6, comma 4) stabilisce addirittura che “il contratto è nullo”, con possibilità per il solo inquilino di far valere la nullità. Nei fatti, però, la certificazione energetica è obbligatoria solo nei nuovi edifici. Far valere la nullità del contratto provoca poi effetti piuttosto strani: dal,momento che è come se non fosse mai stato scritto, il proprietario dovrebbe restituire tutto i canoni incassati ma potrebbe pretendere un risarcimento per l’occupazione dei locali. Si tratta di una norma poco pratica, che probabilmente avrà scarsa applicazione.

Problemi burocratici e fiscali. Il contratto deve essere sempre scritto (anche quello di una casa per le vacanze, secondo interpretazioni dei giudici), e incombe innanzitutto sul proprietario il dovere di farlo registrare (vedi capitolo apposito) anche se le relative spese sono suddivise a metà. Il proprietario ha anche l’obbligo della denuncia alla Pubblica sicurezza, per le locazioni oltre 30 giorni. deve consegnare le ricevute di pagamento dei canoni e consentire la verifica delle pezze giustificative delle spese.

Convocazione dell’inquilino alle assemblee condominiali. L’inquilino deve essere convocato se le assemblee hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e ha diritto di voto, al posto del proprietario, per quanto attiene alla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento. Tuttavia questo diritto può essere esplicitamente escluso nel contratto (solo quelli a canone libero o del tutto liberi). L’obbligo di convocazione non riguarda l’amministratore condominiali e in caso di mancata convocazione l’assemblea resta valida: tuttavia l’inquilino potrà richiedere i danni comprovati al proprietario.

Buone entrate. la buona entrata richiesta all’inquilino per poter locare l’appartamento (anche sotto forma di lavori per la sua ristrutturazione) è un obbligo nullo e dà diritto alla restituzione di quanto versato, più interessi ed eventuali danni. Nel caso in cui la buona entrata sia subordinata alla concessione di rinnovo del contratto esistente, alcuni giudici hanno parlato perfino di “estorsione” (reato penale);

Migliorie all’appartamento. L’inquilino ha diritto a effettuare migliorie all’immobile, purché a sue spese e purché esse non creino danno, non ne alterino la destinazione d’uso o il decoro e siano rimuovibili alla fine del contratto. Infatti il proprietario può chiedere che tali migliorie siano rimosse alla riconsegna, perfino quando esse abbiano creato una maggiore funzionalità pratico o estetica. Spesso tale diritto è limitato contrattualmente. Solo se c’è approvazione del proprietario può farsele rimborsare (o meglio farsi rimborsare una somma pari al maggior valore raggiunto dall’appartamento). Tale approvazione deve avvenire in modo non dubbio, per esempio con una raccomandata: non basta che sia un atto di semplice tolleranza.

Innovazioni fatte del proprietario il proprietario non può eseguire opere edili o impiantistiche che diminuiscano la possibilità di godimento da parte dell’inquilino.

Sublocazioni totali e parziali. Se consentito dal contratto a canone libero, l’inquilino può sublocare di sua scelta, ma solo parzialmente, la casa, a patto che lo comunichi con raccomandata al proprietario, identifichi chi è il subconduttore e il periodo di locazione (che ovviamente sarà al massimo pari a quello che gli resta da godere) e non superi il canone di locazione da lui dovuto. Il proprietario può esigere anche dal sublocatore il canone. Tuttavia la facoltà di sublocare è in genere esclusa, nei contratti di locazione, da una clausola che impone comunque l’assenso del proprietario.

Incendi. In caso di incendio, il risarcimento del danno da parte dell’inquilino, se l’immobile era assicurato da polizza, è limitato alla differenza tra il danno subito e la somma incassata come risarcimento dal proprietario.

Case all’asta giudiziaria L’inquilino ha diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il proprietario va in fallimento e la casa è posta all’asta oppure se il proprietario muore e la casa è ereditata da altri. Stesso discorso se è venduta ad altri.

fonte:Ufficio studi Confappi-Federamminstratori