A causa del Covid-19 tutta la popolazione ha avuto una sensibile diminuzione e in qualche caso un completo azzeramento delle capacità economiche.
Non poter uscire e non poter esercitare liberamente la propria attività o professione ha reso particolarmente pesante il sostenimento degli obblighi presi: i canoni di locazione abitativi e gli affitti commerciali (leggi qui l’articolo) sono diventati un problema o lo diventeranno presto.

Come società immobiliare ed esperti in affitti, abbiamo ricevuto varie richieste di chiarimenti e di riduzione di affitto, e tanti proprietari si stanno preoccupando.

Infatti, entrambe le figure (inquilini e proprietari) si stanno chiedendo, da una parte se si può sospendere/ridurre/ritardare il pagamento dell’affitto e dall’altra parte come comportarsi in caso di morosità o per il pagamento delle tasse.

• Il conduttore (inquilino) può smettere di pagare il canone?

Partiamo da pressuposto che NON è possibile sospendere i pagamenti della locazione, ossia per legge NON è possibile sospendere autonomamente i pagamenti del canone: il rischio sarebbe quello di esporsi ad una causa di sfratto per mororsità o a quanto meno ad una conflittualità con il proprietario/locatore.

• Il locatore (proprietario) è obbligato a ridurre il canone a semplice richiesta del conduttore?

No, nessuno può imporre al locatore di ridurre il canone, neanche difronte a una crisi come quella che si sta abbattendo in Italia e nel mondo a causa dell’epidemia CoronaVirus.
Però tutti noi  abbiamo difficoltà a pagare regolarmente non solo i tributi e le imposte, ma anche i canoni di locazione degli immobili dovuto a questa emergenza.

Conviene trovare un accordo tra Proprietario e Inquilino?

Assolutamente sì.
L’accordo potrebbe prevedere ad esempio:

1. Una riduzione del canone temporanea, di alcuni mesi, per poi ripartire come prima da una certa data;
2. Una vera e propria sospensione temporanea del pagamento del canone… ad esempio: non viene pagato nei mesi di aprile e maggio 2020;
3. Una semplice diversa rateazione degli importi: quindi lasciare il canone così com’è, ma ad esempio pagarne una certa cifra subito e la differenza più avanti, senza riduzioni;
4. Una riduzione definitiva del canone, non temporanea ma a regime.
5. Un’altra soluzione è valutare il canone concordato.

• 1.Accordo di Riduzione Canone di Locazione:

Questo tipo di modifica al contratto originario non costituisce nuovo contratto e non deve necessariamente essere comunicato all’Agenzia delle Entrate e lLa durata contrattuale non cambia e pertanto la riduzione non costituisce novazione contrattuale e la scadenza della locazione rimane invariata.

Ma per dare certezza all’atto e per ottenere una minore tassazione dei redditi percepiti è opportuno procedere alla registrazione dell’integrazione del contratto originario. QUI una guida veloce su come fare.

• 2. Accordo di sospensione temporanea

Anche la sospensione temporane deve essere accordata in forma scritta per evitare che il proprietario non paghi l’imposte su valori non percepiti. Anche qui meglio comunicarlo all’ADE e anche qui la situazio ne contrattuale non cambia e pertanto la sospensione non costituisce novazione contrattuale e la scadenza della locazione rimane invariata.

• 3. Semplice diversa rateazione degli importi

Se invece il proprietario non vuole accordare una diminuzione della valore del canone, possiamo proporre una rateazione degli importi. Immaginiamo la sospensione per 6 mesi (marzo, aprile, maggio, giugno, luglio e settembre). Canone annuale di 9.000€, sospendiamo per un valore di 4.500€, maggiorando ad esempio le successive rate, da settembre 2020 a febbraio 2021,  di 1/6 dell’importo sospeso, fino a conguaglio. Ovviamente se si da disdetta prima del saldo, il conduttore deve pagare come da contratto in essere e restituire quanto non versato, essendo lo stesso stato accordato solo a titolo di dilazione e non di riduzione del canone contrattuale.

• 4. Riduzione definitiva del canone

In questo caso la riduzione definitiva del canone ossia non temporanea ma a regime, fino a scadenza.  E’ comunque opportuno redigere una scrittura tra le parti per mettere “nero su bianco” e per ufficializzare il tutto, LA REGISTRAZIONE, cosi il locatore non dovrà dimostrare all’ufficio delle imposte la percezione di un canone inferiore e, sebbene tale prova può essere data con qualsiasi altro mezzo (ad esempio una scrittura privata sottoscritta dalle parti), non c’è dubbio che solo la registrazione fornisca una prova certa e inoppugnabile. Dunque la registrazione conviene al locatore che, in questo modo, si mette al riparo da eventuali accertamenti fiscali.

• 5.Canone Concordato (leggi qui):

Il canone concordato è sempre una soluzione per entrambe le parti. La rivalutazione del canone di affitto pattraverso la convenienza del canone concordato. Questo prevede un canone calcolato sulla base degli accordi territoriali di zona, solitamente (MA NON SEMPRE) più bassi di quelli di mercato. A fronte di un canone più basso il proprietario ha forti agevolazioni fiscali, cedolare secca (calcolata al 10% ) e IMU (25% a livello nazionale e del 65% in città come Milano.

Cosa NON SI PUO’ fare:

Come anticipato prima, la prima cosa a NON FARE è smettere di pagare il canone, almeno senza parlare con il locatore prima.
Se l’affittuario continua ad abitare nella casa o, come nel caso degli studenti o trasfertisti e anche se non si trovano fisicamente nell’immobile, ma continuano ad essere titolari del contratto e a poterci tornare appena possibile, il regolare pagamento dell’affitto rimane la condizione essenziale per avere diritto sull’utilizzo della casa.

Risoluzione per GRAVI MOTIVI:

 Per evitare il pagamento del canone si deve necessariamente inviare una disdetta, citando l’emergenza del Corona virus come grave motivo.
Ma bisogna rispettare i termini di preavviso, dai sei mesi di base a periodi ridotti come 1 mese o 3 mesi, sempre se indicati in contratto. Si puo trovare un accordo con il proprietario.

Ci possono essere degli accertamenti fiscali per il proprietario?

Il Fisco calcola il reddito da fabbricati in virtù del canone annuo pattuito dalle parti nel contratto di locazione originariamente registrato. Proprio per tale ragione, suggerisco sottoscrivere una scrittura privata per fare in modo che il Fisco tenga conto dell’accordo di riduzione del canone e su quell’accordo determini le imposte dovute.

Hai bisogno di chiarimenti? Pensiamo noi a tutto.
Contattaci.

Leggi anche:

REGIONE LOMBARDIA: In arrivo la Misura Unica per chi vive in affitto

Accordo riduzione del canone: guida veloce 

Coronavirus e la locazione ad uso diverso – i negozi

CANONE CONCORDATO, rinnovato l’accordo territoriale