Ritorno a scrivere del canone concordato, perché finalmente è stato sottoscritto anche per il Comune di Buccinasco.
Ma cos’è il Canone Concordato?
Trattandosi di un contratto di locazione a prezzi convenzionati,
rappresenta un vantaggio sia per l’inquilino che potrà pagare un affitto più basso, sia per il locatore che, dovendo pagare le tasse sulla locazione percepita, potrà beneficiare di una cedolare secca più bassa, pari al cioè al 10% (approvato in modo definitivo con Legge di Stabilità 2018).
Oltre alla questione tempo, la locazione a canone concordato può essere una buona opzione per risparmiare, sia per il locatore che per il conduttore.
I VANTAGGI
Durata:
Mentre il canone libero può essere di solo 4 anni rinnovabile di ulteriori 4 (4+4),
il CANONE CONCORDATO permette 3 tipologie:
- di natura transitoria (da 1 a 18 mesi), motivando la causa della transitorietà;
- per studenti (durata correlata alla durata dell’inscrizione universitaria)
- a lungo termine di 3, 4, 5 o 6 anni, rinnovabili di 2.
Regime Fiscale:
Il CANONE CONCORDATO prevede una serie di agevolazioni per il proprietario.
- Cedolare secca: aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.
- Riduzione del 25% dell’Imu e della Tasi per i fabbricati concessi in locazione a canone concordato. I commi 53 e 54 dell’articolo 1 della legge 208/2015 hanno previsto che, dal 2016, per gli immobili locati a canone concordato (definiti dalla legge 431 del 1998), i due tributi si determineranno applicando l’aliquota stabilita dal Comune nella misura ridotta al 75% per cento.
Importo:
Gli importi massimi e minimi dei canoni stabiliti per il contratto concordato sono determinati a livello locale dalla contrattazione tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini e si basano sulle caratteristiche dell’immobile, sulla zona dove si trova e sul numero degli occupanti.
La locazione a canone concordato NON sempre è più bassa rispetto a quella determinata dai prezzi di mercato, però di solito sì.
E se andiamo a calcolare il risparmio fiscale, è notevolmente più conveniente in determinate situazioni.
Inoltre sulla cifra concordata per la zona / città, possiamo aggiungere una percentuale se l’immobile è arredato.
Non solo: più anni di contratto si fanno, più alto diventa il canone;
ad esempio, se si fa un contratto di 6+2, l’aumento è del 10%.
IL CANONE CONCORDATO A BUCCINASCO:
Finamente il comune di Buccinasco e le associazioni di categoria hanno firmato un nuovo accordo (l’altro era del 2000), aggiornando i prezzi e gli accordi che ci permettono di attuare anche per il Comune di Buccinasco il decreto del 16 gennaio 2017.
Zone Urbane Omogenee
Prima di firmare, le associazioni hanno individuato delle “zone urbane omogenee”.
Queste “zone urbane omogenee”, secondo il disposto dell’art. 1, comma 2, del D.M. 16 gennaio 2017, sono delimitate sulla base della divisione del territorio comunale in zone, come definite dal presente Accordo, tenuto conto dei valori di mercato, delle dotazioni infrastrutturali e dei tipi edilizi. Potete consultare il file, cliccando QUI.
► ZONA 1 -Laghetti nord e Musicisti nord
► ZONA 2 -Musicisti sud e Laghetti sud
► ZONA 3 -Romano Banco
► ZONA 4 -Gudo Gambaredo
Dopo l’individualizzazione della fascia della “zona urbana omogenea” è definita la fascia di oscillazione con un valore limite minimo e un valore limite massimo del canone espresso in €/mq annuo.
A sua volta questa è suddivisa in tre sub-fasce, i cui valori minimi e massimi del canone sono compresi nei limiti di fascia.
Per individuare la faccia di appartenenza, l’accordo prevede una lista di elementi oggettivi relativi all’immobile.
Maggiorazioni e detrazioni
Quando abbiamo capito a quale zona urbana e a quale faccia / subfascia appartiene l’appartamento / casa, possiamo procedere a calcolare le maggiorazioni / detrazioni.
Alloggio ammobiliato – Quando l’alloggio sia completamente arredato, con mobilio efficiente ed elettrodomestici funzionanti, i valori delle sub-fasce potranno aumentare fino ad un massimo del 15%.
Superficie alloggio – La superficie cui applicare il canone di locazione unitario è quella catastale. Qualora la superficie dell’abitazione – intesa come somma delle superfici dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili – sia inferiore a mq. 30 si potrà applicare a detta superficie una maggiorazione del 10% fino al limite di 30 mq.
Maggiore durata contrattuale – In caso le parti convengano una durata contrattuale superiore alla minima triennale i limiti minimi e massimi della sub-fascià di appartenenza del singolo bene locato sono aumentati nel modo seguente:
– per durata di 4 anni del 3%
– per durata di 5 anni del 5%
– per durata di 6 anni dell’8%
– per durata di un numero superiore ai 6 del 10%
Pero ci sono anche delle RIDUZIONI:
– Classe energetica G: le fasce di oscillazione subiscono una riduzione nei valori minimi e massimi dell’ 1%;
– Mancanza di cantina o soffitta: le fasce di oscillazione subiscono una riduzione nei valori minimi e massimi del 3%;
Per la tipologia di contratto, potete consultare le diverse tipologia su questo articolo, La Locazione.
Un caso pratico: canone più basso stesso guadagno
Ora vi presento un caso pratico.
Parleremo di un immobile da me affittato circa 18 mesi fa.
Si tratta di un appartamento vuoto di circa 90 mq oltre cantina, box e un piccolo terrazzo.
Gli inquilini sono affidabili, con pagamenti puntuali e tengono in ottime condizioni la casa.
Un punto da tenere sempre in considerazione è l’affidabilità e serietà degli inquilini: meglio prendere di meno, ma essere pagati regolarmente, piuttosto che essere costretti a “liberare” la casa e rischiare di avere degli inquilini non cosi “rispettosi”.
Ho chiamato questo proprietario, dei cui immobili mi occupo da circa 3 anni, per ribassare il canone perché gli inquilini erano in difficoltà con i pagamenti.
Ma invece di proporre una riduzione del canone temporanea (come ho proposto ad altri), ho suggerito una riduzione del canone definitiva, cambiando tipologia di contratto e abbassando l’affitto, perché tirando le somme alla fine del mese, la proprietà incassa la stessa cifra, ma gli inquilini, in questo caso pagano 125€ in meno.
La proprietà, dopo che ho spiegato bene i vantaggi del Canone Concordato, ha deciso di cambiare tipologia di contratto: perchè il guadagno è lo stesso che aveva prima.
E se applicassimo i massimali?
Ma non solo: applicando i diversi parametri, se avessimo voluto mantenere lo stesso canone, (potevamo chiedere per quell’immobile fino a 920€), la proprietà avrebbe guadagnato di più!
Nella tabella riporto la differenza di incasso per la proprietà, prendendo la stessa cifra che chiedeva prima ma con il nuovo contratto.
Come si vede, il proprietario adottando il canone concordato, avrebbe preso 112€ al mese in più, quindi ulteriori 1344€ all’anno.
Direi che è un ottimo vantaggio, no?
Noi facciamo consulenza gratuita, per cui se avete un immobile da affittare, già in affitto o siete solo curiosi, contattateci !!!
